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業主權利何時可代行
發布日期:2012/10/22

摘自《現代物業》雜志

ag亚游登录器手机版       在物業管理活動中,業主、業主委員會以及物業行政主管部門經常對業主權利行使問題產生分歧。比如,業主權利是否可以委托其他人代為行使?什么情況下可以委托,什么情況下不可以委托?物業管理各方主體往往因對以上問題理解不同,處理方式也各種各樣,由此而引發的矛盾糾紛也逐漸呈上升趨勢。下面是我結合實際工作遇到的問題抽象出來的幾個案例:

       [案例一]

       11歲的趙小甲為濱鵬小區的業主,其父趙大甲(非業主)作為趙小甲的法定代理人經業主聯名推薦進入首次業主大會會議籌備組,參與首屆業主大會會議的前期籌備工作。

ag亚游登录器手机版       [案例二]

       某日,凱利小區的業主委員會主任通知下周二召開業主委員會會議。作為小區業主委員會委員的錢乙因會議當天需要出差,于是便委托業主孫丙參加了會議。

ag亚游登录器手机版       [案例三]

ag亚游登录器手机版       老李夫婦給正在上高中的兒子李小丁(16歲)在蓮花小區購買了一套房產,并將產權登記在李小丁名下。同年,小區準備召開業主大會會議。業主委員會在核實業主身份時發現李小丁只有17歲,故拒絕其參加業主大會會議,理由是李小丁屬于限制民事行為能力人,不具有參加業主大會會議的資格;同時也拒絕了老李代兒子參加會議的請求,理由是老李并非蓮花小區的業主。

       以上只是幾個較為典型的案例,在實踐中所遇到的問題更為錯綜復雜。從權利主體來劃分,可分為無民事行為能力、限制民事行為能力業主的權利委托問題和完全民事行為能力業主的權利委托問題;從權利委托對象來劃分,又可以分為委托業主行使權利問題和委托非業主行使權利問題。有效分析和解決以上問題,需要準確理解和辨析業主的財產權和人身權這兩類基本民事權利。

 

業主的基本民事權利

       業主作為物業的所有權人,是一種基本的民事主體,當然享有相應的民事權利。而民事權利的基本分類,是和民法的調整對象相適應的。民法的調整對象包括平等主體間的財產關系和人身關系,因此民事權利也相應分為財產權和人身權。

ag亚游登录器手机版       財產權是一種具有物質財富內容、直接和經濟利益相聯系的民事權利,財產權可分為所有權與債權。財產權可以在民事主體之間相互轉讓,也可以繼承;《民法通則》中所規定的代理也主要應用在財產領域。

ag亚游登录器手机版       人身權是指是人們在社會生活中形成的具有人身屬性,與主體的人身不可分離的、不是以經濟利益而是以特定精神利益為內容的權利,人身權可分為人格權和身份權。我國法律人身權的規定主要是指人格權,對身份權尚未有相關規定,法學理論界對身份權也很少有人做系統研究。在傳統民法理論中,身份權亦稱親屬權,多發生在有血緣聯系、婚姻聯系的親屬之間。進入20世紀以來,有些學者提出“身份權包括基于親屬關系而產生的身份權和基于其他身份關系而產生的身份權,前者包括親權、家長權、監護權等;后者包括榮譽權、作者權、社員權等”。本文也是基于廣義上的身份權來闡述業主的權利代為行使問題的。

       人身權的特點在于,它們本身并沒有財產的內容,與特定民事主體的人身不可分,具有專屬性。人身權只有權利人本人才能享有,不能通過轉讓或繼承由他人享有,不允許代理。

        綜上分析,案例提出的問題實質上就可以簡單歸結為:如果業主的某類權利是財產權,就可以委托他人來代為行使;如果業主的某類權利是人身權(主要是身份權),那么此種權利就不能委托他人來代為行使,只能由業主親自享有。

 

可以委托他人代為行使的業主權利

        業主的建筑物區分所有權是物業管理權的基礎,物權法所規定的業主的權利主要是指業主的建筑物區分所有權,即對建筑物專有部分享有的所有權,對專有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的權利。在這三種權利中,業主對專有部分的所有權占主導地位,是業主對共有部分享有的共有權和對共有部分享有的共同管理權的前提與基礎。沒有業主對專有部分的所有權,就無法產生業主對專有部分以外共有部分的共有權,以及對共有部分的共同管理的權利。因此,建筑物區分所有權是一種物權,也是財產權。

       《物業管理條例》規定,由業主共同決定制定和修改管理規約和業主大會議事規則、選舉業主委員會或者更換業主委員會委員、選聘和解聘物業服務企業、籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設施等重大事項。物業管理法規所規定的以上權利,主要是指建筑物區分所有權中的共同管理的權利,體現的是財產權益。業主的共同管理權作為建筑物區分所有權的一部分,主要體現的同樣是財產利益,它主取決于物業的權屬和各個業主擁有的專有部分的面積和業主的人數,而與業主的年齡、智力水平、文化程度、社會評價、責任心等等非財產內容的因素無關。

       參加業主大會會議,行使投票權是業主的一項最重要的權利,權利的來源是基于業主的對專有部分的所有權(即財產權利)。它同其他財產權一樣,在履行一定的程序后可以委托他人代為行使。所以,《物業管理條例》規定“業主可以委托代理人參加業主大會會議”。

 

不可以委托他人代為行使的業主權利

ag亚游登录器手机版       業主作為民事主體,在物業管理中除了基于所有權而產生的與財產有關的共同管理權利外,同時也享有與共同管理權有關的現在意義上的身份權利。根據建筑物區分所有權理論,雖然每個業主對建筑物的共有部分都有共同管理的權利,但并不意味著每個業主都有權直接決定物業管理事項。共同管理權是一種間接的權利,它主要通過業主大會來實現。尚未成立業主大會的,需要成立首次業主大會會議籌備組來完成一些程序性的工作,直至首次業主大會會議召開、業主委員會選舉產生;已經成立業主大會的,業主大會的決定、決議需要業主委員會來貫徹實施。以上就涉及到選舉籌備組成員和業主委員會委員過程中業主的被選舉權,以及籌備組成員和業主委員會委員履行職責過程中的一些權利。

ag亚游登录器手机版       根據《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)規定,業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

       1.具有完全民事行為能力;

       2.遵守國家有關法律、法規;

       3.遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

       4.熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

ag亚游登录器手机版       5.具有一定的組織能力;

ag亚游登录器手机版       6.具備必要的工作時間。

ag亚游登录器手机版       從以上業主委員會委員的任職條件來看,雖然業主委員會委員的被選舉權是由所有業主平等享有,但它更主要與業主本身的因素有關,比如被選舉人的閱歷、文化程度,是否熱心公益事業、是否有責任心和一定組織能力,它主要體現的是一種非財產利益。因此,業主選舉業主委員會委員看重的不是哪個業主的住房面積最大、最豪華等財產因素,而是看重其本身的一些素質(素養),業主關心的是自己選舉出的委員能否代替業主積極、正確行使權利,是否能夠最大限度地保護業主的合法權益。

ag亚游登录器手机版       因此,業主的被選舉權、業主委員會委員履行職責主要是身份權的體現,其權利不可以轉讓,也不可以委托他人代為行使(籌備組成員履行職責的法理與之相同)。《業主大會和業主委員會指導規則》也做出了同樣規定,即“業主委員會委員不能委托代理人參加會議”。

   

       結論

   1. 籌備組成員選舉權(推薦權)、業主委員會委員的選舉權、重大事項的表決權,取決于各個業主擁有的專有部分的面積和業主的人數,主要體現的是業主的財產權利。因此業主不論其年齡大小、智力水平高低、是否有精神疾病,都是業主大會的成員,均有權參加業主大會會議,享有投票權。以上權利既可以由本人親自行使,也可以委托他人(包括業主與非業主)代為行使。

       同時雖然《民法通則》規定,無民事行為能力人、限制民事行為能力人可以進行與其年齡、智力相適應的民事活動。因此,類似業主大會會議投票、表決這樣重大的民事行為需要由法定代理人代理。

       2. 籌備組成員的被選舉權(被推薦權)、業主的被選舉權,以及籌備組成員與業主委員會委員履行職責的行為主要體現的是人身權利(身份權利),必須由本人親自行使,不能委托他人代為行使。同時根據《民法通則》,以及物業管理法律法規的規定,要求籌備組成員、業主委員會委員、候補委員必須具備完全的民事行為能力。

 

 

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